Condono edilizio e trasformazione immobile: quando l’opera non è più riconducibile alla sanatoria

Nella pratica del condono edilizio, uno dei confini che spesso si sottovaluta è quello tra opere oggetto di sanatoria e opere che, nel tempo, hanno modificato l’identità stessa dell’edificio.
È un confine che non si gioca sui dettagli dimensionali o sui requisiti formali di abitabilità, ma sulla coerenza complessiva tra ciò che viene chiesto di condonare e ciò che, in concreto, è stato realizzato.

La vicenda esaminata dal Consiglio di Stato con la sentenza del 9 gennaio 2026, n. 182 si colloca esattamente su questo crinale, in relazione a un caso in cui, nel corso degli anni, l’immobile ha progressivamente assunto una configurazione funzionale diversa da quella rappresentata nelle istanze di sanatoria.

Il punto critico non è tanto la singola opera aggiuntiva, quanto l’effetto cumulativo degli interventi successivi. Ed è da questa distanza tra rappresentazione amministrativa dell’intervento e realtà edilizia dell’immobile che ha preso forma l’intero contenzioso, ponendo al centro un interrogativo particolarmente rilevante: fino a che punto un’opera può evolversi senza uscire definitivamente dal perimetro del condono?

Condono edilizio: no alla sanatoria in caso di opere successive all'istanza

Il caso in esame nasce dalla presentazione di più istanze di condono edilizio, relative allo stesso fabbricato, interessato da interventi realizzati in epoche diverse e riconducibili alle sanatorie straordinarie previste dalla legge n. 47 del 1985 e dalla legge n. 724 del 1994.

Secondo quanto emergeva dagli atti, l’immobile era stato inizialmente rappresentato nelle domande come composto da un piano seminterrato con funzione di deposito o garage, piani superiori a destinazione abitativa e un sottotetto destinato a mero isolamento termico.

Nel corso degli anni, tuttavia, sull’edificio erano stati eseguiti ulteriori interventi che avevano inciso in modo significativo sulla configurazione originariamente dichiarata. In particolare, il piano seminterrato risultava dotato di cucina, servizio igienico e nuove aperture, con caratteristiche funzionali incompatibili con l’uso di deposito; il sottotetto, pur con altezze ridotte, risultava utilizzato come locale di deposito; erano state inoltre realizzate opere esterne e locali accessori, tra cui una lavanderia, la cui epoca di realizzazione era stata oggetto di contestazione.

A fronte di tale quadro, l’amministrazione aveva avviato un procedimento repressivo, concludendolo con un provvedimento di diniego delle istanze di condono e con il contestuale ordine di demolizione delle opere ritenute abusive.

Il diniego era stato motivato sulla base di un presupposto centrale: le opere effettivamente realizzate avevano determinato una trasformazione complessiva dell’edificio, tale da renderlo non più riconducibile a quanto rappresentato nelle istanze di condono.

Il proprietario aveva impugnato il provvedimento sostenendo che gli interventi successivi fossero riconducibili a mere opere di completamento o rifinitura, prive di incidenza sostanziale sulla destinazione dell’immobile, producendo relazioni tecniche di parte a sostegno di tale tesi.

Il ricorso era stato respinto in primo grado. In appello, le censure erano state reiterate, contestando la necessità di acquisire i pareri paesaggistici anche in caso di diniego del condono, l’adozione di un unico provvedimento riferito a più istanze, la valutazione tecnica delle opere e, infine, la legittimità dell’ordine di demolizione e dei profili sanzionatori conseguenti.i.