Demolizione abusi edilizi: nessuna tutela per i nuovi acquirenti incolpevoli

Chi acquista un immobile abusivo può evitare la demolizione se non ha realizzato l’opera? Il decorso del tempo può sanare una situazione illegittima? E la natura interna degli interventi può giustificare un trattamento diverso?

Il difficile equilibrio tra diritto di proprietà e legalità urbanistica

Nel contesto della disciplina edilizia, una delle questioni più delicate riguarda le conseguenze degli abusi edilizi nei confronti di chi subentra nella proprietà dell’immobile. A chiarire il punto interviene il Consiglio di Stato, che con la sentenza n. 5318 del 18 giugno 2025 ribadisce un principio essenziale: il nuovo acquirente risponde comunque dell’abuso, anche se incolpevole, anche se l’opera è risalente e anche se interna. Nessuna legittima aspettativa può fondarsi sul solo decorso del tempo o sull’ignoranza della situazione urbanistica.

La vicenda processuale

Tutto ha origine da un’ordinanza di demolizione adottata dal Comune ai sensi dell’art. 33, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), con cui si disponeva il ripristino dello stato dei luoghi a seguito dell’accertamento di un abuso edilizio. In particolare, si trattava della realizzazione, all’interno di un immobile vincolato sito nel centro storico della città, di un soppalco su due livelli collegati da scale, destinato a funzioni residenziali (soggiorno, angolo cottura e bagno), sovrastante un’autorimessa.

L’intervento, privo di qualsiasi titolo edilizio, veniva considerato una ristrutturazione edilizia eseguita in totale assenza di autorizzazioni, nonostante la particolare sensibilità del contesto, trattandosi di edificio sottoposto a vincolo culturale.

Il proprietario impugnava l’ordinanza davanti al TAR, sostenendo che le opere fossero preesistenti all’acquisto (risalenti al 1938) e che il Comune avesse omesso di avviare il contraddittorio prima dell’adozione del provvedimento. Inoltre, lamentava l’assenza di un’effettiva valutazione della propria posizione soggettiva, in quanto acquirente incolpevole.

Il TAR respingeva il ricorso, ritenendo legittima l’azione repressiva dell’amministrazione. La sentenza veniva quindi impugnata in secondo grado, ma il Consiglio di Stato ha confermato integralmente la decisione di primo grado, fornendo una motivazione articolata e aderente alla più recente giurisprudenza.