Demolizione o sanzione pecuniaria? Il TAR sulla fiscalizzazione dell'abuso edilizio

Può un’abitazione abusiva essere salvata invocando un rischio statico? E in che momento può essere valutata l’impossibilità di demolire, prima o dopo l’ordine di demolizione?

Sulla questione “sanzione demolitoria o sanzione pecuniaria” interviene ancora una volta il TAR Lazio, con la sentenza del 10 novembre 2025, n. 19824, ribadendo un principio fermo: la demolizione rappresenta la regola generale del sistema sanzionatorio in caso di totale difformità o assenza del titolo edilizio, mentre la sanzione pecuniaria sostitutiva di cui all’art. 34 del d.P.R. 380/2001 è una deroga eccezionale, applicabile solo in fase esecutiva e solo se l’impossibilità di rimuovere l’abuso è oggettiva e rigorosamente dimostrata dal privato.

Sanzione alternativa: quando un abuso non si può demolire davvero?

La controversia nasce dall’ordine di demolizione notificato alla proprietaria di un appartamento, situato al piano terra di un edificio composto da più unità abitative, realizzate senza titolo edilizio.

L’immobile era stato oggetto, nel 2004, di istanza di condono edilizio presentata ai sensi del terzo condono (legge n. 326/2003), poi rigettata nel 2024 per superamento dei limiti volumetrici previsti dall’art. 2, comma 1, lett. b), della L.R. Lazio n. 12/2004.

Secondo la ricorrente, la demolizione autonoma della propria unità sarebbe risultata materialmente impossibile, poiché le strutture portanti dell’edificio erano tra loro inscindibili e l’abbattimento del piano terra avrebbe messo in pericolo la stabilità dell’intero fabbricato.

Sulla base di questa valutazione, la proprietaria ha chiesto che venisse applicata la sanzione pecuniaria sostitutiva di cui all’art. 34 del Testo Unico Edilizia, sostenendo che il Comune avrebbe dovuto verificare preventivamente la fattibilità tecnica della demolizione e motivare l’eventuale scelta di fiscalizzare l’abuso.

Inoltre, la ricorrente lamentava una disparità di trattamento rispetto agli altri condomini dello stesso edificio - anch’essi destinatari di istanze di condono mai evase -, e la violazione dei principi di proporzionalità e buon andamento, nonché la lesione del proprio affidamento, maturato dopo anni di inerzia amministrativa e di uso abitativo dell’immobile.