Google Earth, ante '67 e abusi edilizi: quando le immagini diventano prova inconfutabile

Quando si parla di abusi edilizi, la prova dell’epoca di realizzazione delle opere rappresenta uno snodo decisivo. Da essa dipende, spesso in modo esclusivo, la possibilità stessa di ottenere la sanatoria.

Lo dimostra l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (c.d. doppia conformità), ma ancor di più lo stato legittimo di un immobile, disciplinato dall’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia, ovvero l’insieme dei titoli abilitativi che ne determinano la conformità edilizia e urbanistica.

Ma chi deve dimostrare quando un manufatto è stato costruito? È sufficiente un atto notorio o una dichiarazione del precedente proprietario? E strumenti digitali come Google Earth o le ortofoto storiche presenti sui portali istituzionali possono concorrere a provare la datazione dell’opera?

A rispondere è il Consiglio di Stato con la sentenza del 22 dicembre 2025, n. 10223, con cui Palazzo Spada si è pronunciato in merito alla presunta edificazione ante ’67 di immobili realizzati senza titolo né autorizzazione paesaggistica in area sottoposta a vincolo.

Google Earth e prova dell’abuso edilizio: quando le immagini satellitari diventano decisive

La controversia trae origine da una SCIA presentata nel 2017 per opere di ristrutturazione interna e per il cambio di destinazione d’uso di un immobile da deposito a casa di campagna, con dichiarazione di preesistenza dell’edificio al 1967. L’area interessata risultava tuttavia sottoposta a tutela paesaggistica, anche in forza di una dichiarazione di notevole interesse pubblico.

A seguito dell’istruttoria e di un sopralluogo, l’amministrazione comunale aveva disposto l’immediata sospensione dei lavori in quanto:

• aveva rilevato la presenza di manufatti realizzati in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica;
• dalle ortofoto storiche consultabili tramite il portale dell’Amministrazione comunale e il SIT regionale emergeva che uno dei manufatti non risultava presente nel 2006, ma compariva solo a partire dal 2010;
• il confronto con le immagini di Google Earth del 2014 evidenziava, inoltre, una traslazione del manufatto rispetto alla posizione originaria, con variazione della sagoma e della copertura. Sulla base di tali elementi, il Comune aveva ipotizzato una demolizione e ricostruzione avvenuta nel corso del 2014, successivamente all’acquisto del fondo da parte dell’attuale proprietario.

Ne erano derivati gli ordini di demolizione delle opere, realizzate sine titulo in area plurivincolata che erano stati impugnati senza esito al TAR.

Da qui il ricorso in appello, con il quale il proprietario sosteneva che:

• gli immobili fossero preesistenti al 1967, come risultante dall’atto di compravendita;
• il precedente proprietario avesse eseguito interventi di ricostruzione già nel 1970 su edifici, dunque, già esistenti.
• il TAR non avrebbe dovuto ritenere attendibili i rilievi fondati sulle immagini di Google Earth, in quanto tali immagini non avrebbero avuto una sicura valenza probatoria, richiamando un precedente giurisprudenziale che aveva evidenziato l’incertezza sulla data di acquisizione delle aerofotogrammetrie reperibili online;
• allo stesso modo le mappe comunali e il portale regionale avrebbero contenuto meri adattamenti digitali di cartografia cartacea, suscettibili di discordanze.

Ne è quindi derivata la richiesta di annullamento delle ordinanze, attribuendo prevalenza alla datazione dei manufatti risultante dagli atti notarili di compravendita.