Pergolato o tettoia: il Consiglio di Stato su qualificazione opera, ante ’67 e prova della datazione con Google Earth

Quando una copertura leggera su un terrazzo può davvero essere considerata edilizia libera? La sostituzione di un elemento degradato può rientrare tra gli interventi di manutenzione ordinaria anche se insiste su un manufatto mai autorizzato? E quanto conta, nella qualificazione dell’intervento, la pretesa “modestia” delle dimensioni rispetto all’edificio principale?

A queste domande se ne affianca un’altra in cui spesso incappano tecnici e addetti del settore: chi deve dimostrare l’epoca di realizzazione di un manufatto e con quali strumenti?

La corretta datazione delle opere, soprattutto quando si fa riferimento a strutture “storiche”, presenti da decenni ma prive di un titolo originario certo, rappresenta infatti uno dei nodi più delicati del contenzioso edilizio.

Sul punto, la giurisprudenza ha progressivamente chiarito che l’onere della prova grava sul privato, chiamato a dimostrare in modo rigoroso la preesistenza dell’opera rispetto all’introduzione dell’obbligo del titolo edilizio. Un onere che, oggi, si confronta sempre più spesso con strumenti di accertamento oggettivo come Google Earth e Google Maps, utilizzati dalle amministrazioni - e valorizzati dai giudici - per verificare la reale consistenza e la cronologia dei manufatti.

La sentenza del Consiglio di Stato del 2 gennaio 2026, n. 41, si colloca esattamente in questo solco e offre un chiarimento netto su più fronti: qualificazione del manufatto, limiti dell’edilizia libera, rapporto tra manutenzione ordinaria e opere abusive, onere della prova sulla datazione e impossibilità di “sanare” un abuso attraverso interventi apparentemente conservativi.

Pergolato, tettoia e opere ante ’67: qualificazione e onere della prova

La controversia prendeva avvio dall’impugnazione, da parte di un’Amministrazione comunale, della sentenza con cui il TAR aveva annullato un’ordinanza di demolizione avente ad oggetto una struttura realizzata su una terrazza.

Nel caso esaminato, il proprietario dell’unità immobiliare aveva comunicato l’esecuzione di interventi qualificati come manutenzione ordinaria in edilizia libera, consistenti anche nella sostituzione della copertura in materiale plastico di una struttura metallica preesistente, risalente – secondo quanto dichiarato – agli anni Quaranta e ormai in stato di degrado non recuperabile.

A seguito di un sopralluogo, l’Amministrazione aveva tuttavia ritenuto che l’intervento non potesse essere ricondotto all’edilizia libera, qualificando il manufatto come tettoia realizzata sine titulo e disponendone la demolizione.

Contro tale provvedimento era stato proposto ricorso, accolto dal giudice di primo grado. Il TAR aveva infatti ritenuto che la struttura, aperta su più lati e priva di una copertura stabile, potesse essere qualificata come pergolato, riconducendo l’intervento nell’ambito applicativo dell’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), sul presupposto della natura precaria e accessoria del manufatto, e quindi dell’edilizia libera.

Da qui l’appello dell’Amministrazione, che aveva contestato tanto la qualificazione giuridica dell’opera quanto la riconducibilità degli interventi eseguiti alla manutenzione ordinaria, evidenziando il carattere non precario della copertura, l’incidenza dimensionale del manufatto sull’edificio e l’assenza di un titolo edilizio originario.