Permesso di costruire e false rappresentazioni: quando l’annullamento d’ufficio è legittimo

Una falsa rappresentazione consente sempre all’amministrazione di tornare sui propri passi e annullare un titolo edilizio anche a distanza di tempo? È davvero sufficiente che un errore fosse astrattamente percepibile per escludere l’autotutela? E, soprattutto, cosa significa – in concreto – dire che una falsa rappresentazione non è riconoscibile dall’“apparato” amministrativo?

Permesso di costruire e false rappresentazioni: interviene il TAR

Sono interrogativi che fanno parte da tempo della pratica edilizia, ma che oggi tornano con una forza diversa. Alcuni passaggi delle Linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) sul Salva Casa – in particolare quelli che sembrano attribuire alle difformità non rilevate in sede istruttoria un effetto quasi preclusivo rispetto alla contestazione dello stato legittimo – hanno infatti riacceso il dibattito sul rapporto tra dichiarazioni del privato, controlli dell’amministrazione ed esercizio dell’autotutela.

In questo contesto, la giurisprudenza amministrativa è già andata oltre, smentendo di fatto l’orientamento espresso dal MIT. La conferma arriva, ancora una volta, dalla sentenza del TAR Campania n. 7698 del 27 novembre 2025, che offre l’occasione per rimettere ordine, andando oltre formule astratte e concentrandosi su ciò che davvero conta: i fatti, il loro significato e il modo in cui l’amministrazione è stata messa nelle condizioni – o meno – di comprenderli.

Il caso di specie

La sentenza riguarda l’annullamento in autotutela di un permesso di costruire rilasciato per un intervento di demolizione e ricostruzione con finalità di riqualificazione strutturale ed energetica, richiesto ai sensi della normativa regionale campana sul Piano Casa.

Il titolo era stato rilasciato con particolare rapidità nell’agosto 2020 dall’allora responsabile facente funzioni dell’ufficio tecnico comunale, successivamente collocato in quiescenza e poi individuato dal ricorrente quale collaudatore strutturale delle stesse opere autorizzate.

A seguito di un esposto, la Procura della Repubblica avviava accertamenti delegati alla polizia municipale. Le verifiche tecniche condotte dall’ufficio comunale mettevano in luce un insieme di criticità rilevanti, ritenute dall’amministrazione tali da integrare una falsa rappresentazione dei presupposti del titolo edilizio.

In particolare:

• non risultava dimostrata l’avvenuta ristrutturazione pregressa degli immobili, presupposto essenziale per l’applicazione delle deroghe del Piano Casa;
• l’intervento coinvolgeva più particelle catastali e aree con diversa destinazione urbanistica rispetto a quanto dichiarato;
• dal confronto tra progetto e stato dei luoghi emergevano difformità sostanziali in termini di sagoma, posizionamento e volumetria, con effetti diretti sull’incremento volumetrico assentibile.

Sulla base di tali elementi, il Comune disponeva l’annullamento d’ufficio del permesso di costruire, provvedimento che ha portato al giudizio di primo grado.