Nulla osta paesaggistico e permesso di costruire: non vale il silenzio assenso

Il silenzio assenso può davvero sopperire alla mancanza dell’autorizzazione paesaggistica? E cosa rimane al privato quando il permesso di costruire viene annullato perché rilasciato in violazione di vincoli sovraordinati?

Ha senso parlare di un nuovo titolo edilizio oppure, una volta riconosciuta l’illegittimità dell’intervento, la demolizione diventa pressoché inevitabile?

Sono interrogativi che emergono con forza dal parere del CGARS del 29 ottobre 2025, n. 245, chiamato a valutare la legittimità dell’annullamento in autotutela di un permesso di costruire e del conseguente ordine di demolizione.

La complessità del caso offre l’occasione per fare un punto chiaro su tre aspetti fondamentali: autorizzazione paesaggistica, corretta qualificazione degli interventi edilizi e limiti della sanatoria post-annullamento.

Silenzio assenso sul nulla osta paesaggistico: il parere del CGARS

La controversia nasce da un intervento edilizio articolato, portato avanti dalla società ricorrente attraverso due titoli poi dichiarati illegittimi dal Comune: un permesso di costruire privo dell’autorizzazione paesaggistica e una variante qualificata come ristrutturazione edilizia.

In realtà l’intervento non si era limitato a operazioni conservative o di ripristino, ma aveva comportato la fusione di due fabbricati, la demolizione e ricostruzione di uno di essi, l’inserimento di un piano cantinato e soprattutto un incremento volumetrico di quasi l’80%.

L’amministrazione aveva quindi considerato l’intervento come nuova costruzione soggetta a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 380/2001, ritenendo non solo indispensabile il nulla osta paesaggistico, ma anche superati i limiti volumetrici stabiliti dalla pianificazione. Di qui l’annullamento in autotutela del titolo e l’ordine di demolizione.

La società aveva impugnato il provvedimento sostenendo che il nulla osta si fosse formato per silenzio assenso e che, in ogni caso, il Comune avrebbe dovuto rilasciare un nuovo titolo ai sensi dell’art. 38 del Testo Unico Edilizia.