Costruire in zona agricola: quando è possibile e perché il contratto agrario non basta

Si può costruire in zona agricola? Quali requisiti servono? E quando un contratto agrario è davvero rilevante?

Costruzioni in zona agricola: cosa si può fare (e cosa no)

Nonostante i limiti stringenti imposti dalla disciplina edilizia, è possibile ottenere un permesso di costruire in zona agricola per realizzare manufatti effettivamente funzionali alla conduzione del fondo. Tuttavia, la normativa – e la giurisprudenza – richiedono che tale funzionalità sia dimostrata in modo chiaro, coerente e documentato.

Lo ribadisce il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6123 del 12 luglio 2025 , chiarendo che non è sufficiente stipulare un contratto agrario dopo l’esecuzione dei lavori né è possibile invocare genericamente la destinazione agricola dell’area per legittimare un intervento che, nei fatti, assume caratteristiche residenziali.

Il caso oggetto della sentenza

La controversia nasce da un permesso di costruire rilasciato nel 2017 per una piccola costruzione agricola, formalmente destinata al deposito attrezzi, su iniziativa di un soggetto non qualificato come imprenditore agricolo. I successivi sopralluoghi comunali avevano però accertato la realizzazione di un vero e proprio edificio residenziale, con superficie ed altezza maggiorate, soppalco, bagno, impianti tecnologici e finiture incompatibili con l’uso agricolo.

Nel 2019 veniva adottata una prima ordinanza di demolizione, seguita da un procedimento penale a carico del proprietario, poi sfociato in giudizio ordinario. A seguito di ciò, un’azienda agricola (affittuaria del fondo) presentava istanza di sanatoria, sostenendo che i lavori fossero stati realizzati per le proprie esigenze aziendali. Tuttavia, il contratto agrario era stato registrato solo successivamente all’intervento edilizio, senza riscontri oggettivi circa l’effettiva conduzione agricola o l’uso abitativo dell’edificio da parte della titolare.

Nel 2021 il Comune adottava una seconda ordinanza di demolizione, ritenendo decaduto il permesso di costruire per mancato avvio dei lavori entro l’anno. L’ordinanza veniva impugnata dinanzi al TAR, che inizialmente disponeva la sospensione cautelare per consentire un approfondimento amministrativo sulla posizione dell’azienda agricola.

L’istruttoria accertava che:

• il contratto di affitto non era esistente nel 2017;
• la registrazione era avvenuta nel 2019, a lavori già conclusi;
• l’edificio non risultava né abitato né funzionalmente utilizzato per attività agricole;
• mancavano allacci ai servizi pubblici essenziali.

Il TAR respingeva il ricorso confermando la natura abusiva dell’intervento, rilevando la totale difformità urbanistica e l’assenza dei presupposti soggettivi e oggettivi richiesti per costruire in zona agricola.