Rigenerazione urbana e condoni edilizi: cosa cambia con il “titolo conseguito” nel ddl Bilancio 2026

Può un edificio originariamente abusivo accedere agli interventi di rigenerazione urbana? È sufficiente un titolo in sanatoria? E, soprattutto, che differenza c’è – se c’è – tra un titolo “rilasciato”, uno “assentito” e uno “conseguito”?

Rigenerazione urbana: la proposta nel ddl di Bilancio 2026

Sono interrogativi tutt’altro che teorici, perché la modifica introdotta dall’art. 9-bis del ddl di Bilancio 2026 interviene su un passaggio chiave della disciplina statale della rigenerazione urbana, toccando temi che da anni alimentano incertezza applicativa e contenzioso.

L’art. 5, commi 9 e 10, del D.L. n. 70/2011 rappresenta da tempo il riferimento statale per le politiche di rigenerazione urbana, poi declinate dalle legislazioni regionali. La norma consente interventi incisivi sul patrimonio edilizio esistente – demolizione e ricostruzione, premialità volumetriche, modifiche di sagoma e, in alcuni casi, mutamenti di destinazione d’uso – ma pone un limite chiaro: sono esclusi gli edifici abusivi.

L’esclusione, però, non è assoluta. La stessa disposizione ammette gli edifici per i quali sia stato rilasciato un titolo abilitativo edilizio in sanatoria. Una formula che, sul piano giuridico, non presenta particolari ambiguità: un titolo in sanatoria è un titolo edilizio a tutti gli effetti, idoneo a legittimare l’immobile.

La vera novità non sta tanto in questa previsione, quanto nella specificazione aggiuntiva introdotta oggi dal ddl di Bilancio 2026. Dopo la parola "rilasciato" è stato inserito "o conseguito" e dopo le parole “in sanatoria”, il legislatore ha inserito l’inciso “anche ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269”.

Il nuovo comma 10, art. 5, del D.L. n. 70/2011 diventerebbe, dunque, il seguente:

“Gli interventi di cui al comma 9 non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269”.

Una nuova formulazione che, in astratto, potrebbe apparire ridondante. I titoli rilasciati nell’ambito dei tre condoni edilizi sono già titoli edilizi veri e propri, e come tali pienamente idonei a fondare lo stato legittimo dell’immobile. Non vi sarebbe, quindi, bisogno di richiamarli espressamente.

Eppure, questa ridondanza non è casuale.