Salva Casa: come si ottiene la sanatoria semplificata in assenza di autorizzazione paesaggistica

È possibile sanare un intervento edilizio in zona vincolata se ha comportato la creazione di nuovi volumi o superfici utili? Qual è il ruolo della Soprintendenza? E come devono comportarsi tecnici e funzionari pubblici?

La sanatoria semplificata post Salva Casa

L’evoluzione normativa dell’edilizia in Italia è un terreno scivoloso, soprattutto quando si entra nel campo minato delle sanatorie e della tutela paesaggistica. Con l’introduzione dell’art. 36-bis al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE), avvenuta con la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), il legislatore ha esteso le possibilità di regolarizzazione postuma anche a interventi che prima apparivano irrimediabilmente insanabili.

Il nuovo art. 36-bis del TUE, infatti, definisce una procedura semplificata e autonoma per la sanatoria delle parziali difformità e delle variazioni essenziali. Tra le novità più rilevanti vi è la possibilità – in presenza di vincolo paesaggistico – di richiedere l’accertamento di compatibilità anche per opere che abbiano determinato l’aumento di volumi o superfici utili.

Una possibilità in “apparente” contrasto con quanto previsto dall’art. 167, comma 4, lettera a), del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio o CBCP), per il quale è possibile accertare la compatibilità paesaggistica “per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati”.

Soprattutto in considerazione di quanto disposto dal successivo art. 183, comma 6, che dispone laconicamente “Le leggi della Repubblica non possono introdurre deroghe ai principi del presente decreto legislativo se non mediante espressa modificazione delle sue disposizioni”. Sostanzialmente, per introdurre deroghe o eccezioni alle disposizioni inserite al Codice dei beni culturali, è necessario modificare il D.Lgs. n. 42/2004.

Il Salva Casa, però, senza alcuna modifica al Codice dei beni culturali e del paesaggio, ha previsto una particolare procedura che “supera” il D.Lgs. n. 42/2004 stesso.