Abusi edilizi e Salva Casa: la nuova sanatoria è la vera rivoluzione di cui quasi nessuno parla

Le modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024, hanno generato un clima di incertezza sul quale gli studiosi della materia e la giurisprudenza amministrativa continuano ad interrogarsi.

Non sono poche le zone di chiaroscuro che rendono la norma di difficile applicazione pratica. Tra queste la nuova definizione di stato legittimo, l’effetto della sanzione alternativa alla demolizione ma soprattutto la reale portata della nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Salva Casa.

La gestione delle difformità edilizie dopo il Salva Casa

Come noto, la disciplina precedente al Salva Casa escludeva qualsiasi possibilità di sanatoria agli abusi privi della doppia conformità simmetrica (o pesante) al momento della presentazione dell’istanza. La doppia conformità urbanistica-edilizia doveva essere, cioè, presente al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Il nuovo art. 36-bis ha ribaltato completamente questo paradigma con effetti che, come si vedrà nel prosieguo di questa analisi, possono davvero semplificare la gestione di quasi tutte le difformità edilizie, dagli interventi realizzati in totale difformità dal titolo agli abusi parziali e le variazioni essenziali.

Quante volte, di fronte a un abuso privo dei requisiti della doppia conformità simmetrica, abbiamo pensato che non ci fosse alternativa alla demolizione? Quante pratiche si sono chiuse con un diniego “automatico”, magari con silenzio-rigetto, perché la conformità non era piena e immediata? Cosa è cambiato con il Salva Casa?

Sono interrogativi che in molti, comprensibilmente, si sono posti. Eppure la risposta è già nella nuova versione del d.P.R. n. 380/2001 ed è molto più innovativa di quanto sia stato raccontato finora.

Dalla conversione del Salva Casa, gran parte dell’attenzione si è concentrata sulle tolleranze costruttive, sugli interventi di edilizia libera e sulle nuove regole per lo stato legittimo. È rimasto invece in ombra l’aspetto che, a mio avviso, modificherà in modo più profondo il modo in cui i tecnici (e i Comuni) gestiscono le difformità edilizie: la sanatoria condizionata prevista dall’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia.

Una novità che quasi nessuno ha evidenziato con sufficiente chiarezza nonostante sia proprio questa che ha cambiato l’approccio alla gestione degli abusi edilizi.