Sanatoria dinamica e silenzio assenso: tempi, regole e responsabilità del Comune

Che valore assume oggi il silenzio dell’amministrazione su un’istanza di sanatoria edilizia presentata ai sensi dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001? È ancora possibile, per il Comune, lasciare il procedimento sospeso attraverso preavvisi di rigetto, richieste istruttorie o atti interlocutori non seguiti da una decisione finale? E, soprattutto, cosa deve fare in modo puntuale e formale l’amministrazione per evitare che l’inerzia si traduca nella formazione automatica del titolo edilizio per silenzio-assenso?

Sanatoria dinamica e silenzio assenso: interviene il TAR Campania

Sono domande che non riguardano casi marginali, soprattutto se si considera la carenza di personale che caratterizza molte piccole pubbliche amministrazioni e che, nella prassi, si traduce spesso in procedimenti fermi per anni, su cui il silenzio è sempre stato letto come sinonimo di rigetto.

Con l’entrata in vigore della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) e l’inserimento del nuovo art. 36-bis all’interno del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) – che ha disciplinato la nuova sanatoria dinamica – questo schema è cambiato. Il silenzio ha iniziato ad assumere una valenza del tutto diversa, imponendo all’amministrazione tempi certi e modalità di azione ben definite. In questo nuovo contesto, il silenzio non è più sinonimo di rigetto, ma diventa un fatto giuridicamente produttivo di effetti.

Su questo rinnovato valore del silenzio nelle istanze di sanatoria dinamica è intervenuto il Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania che, con la sentenza n. 7706 del 27 novembre 2025, ha offerto una lettura particolarmente lineare del nuovo art. 36-bis e, soprattutto, del ruolo della pubblica amministrazione.

La vicenda

La vicenda prendeva origine da un’ordinanza di demolizione riferita a opere ritenute abusive, in parte risalenti nel tempo e collegate a titoli edilizi originari. In una prima fase era stata presentata un’istanza di accertamento di conformità ex art. 36, rimasta priva di un provvedimento conclusivo espresso.

Dopo l’entrata in vigore del Salva Casa, i proprietari avevano attivato il nuovo percorso previsto dall’art. 36-bis, presentando una SCIA in sanatoria.
Il Comune aveva avviato il procedimento e formulato un preavviso di rigetto, seguito dalla presentazione di osservazioni tecniche puntuali. A quel punto, però, il procedimento si era arrestato: nessun diniego espresso, nessuna chiusura formale, nessuna attestazione di decorrenza dei termini.

È su questa inerzia dell’amministrazione – idonea a determinare la formazione del silenzio-assenso – che si è innestato il giudizio, con la richiesta di accertare se il titolo edilizio si fosse ormai formato per effetto del decorso del tempo.