Sanatoria edilizia e immobili vincolati: il TAR sul parere motivato

Come si concilia la tutela dei beni culturali con le istanze di sanatoria edilizia su immobili vincolati? Fino a che punto la Soprintendenza può “dare per scontata” l’esistenza del vincolo senza un accertamento puntuale? E cosa accade quando, dopo anni di contenzioso, l’amministrazione non si conforma fino in fondo al giudicato amministrativo?

A chiarire il punto, con una pronuncia complessa ma particolarmente rilevante, è il TAR Lazio con la sentenza del 10 novembre 2025, n. 19840, intervenendo in un contenzioso nato per la realizzazione, in un’unità immobiliare situata in un edificio storico sottoposto a vincolo culturale, di un soppalco praticabile con servizio igienico, oggetto di istanza di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724/1994 (secondo condono).

Sanatoria su immobili vincolati: i doveri della Soprintendenza sul parere

Nell’ambito di questo procedimento, il Comune aveva richiesto il parere di compatibilità previsto dall’art. 32 della legge n. 47/1985. La Soprintendenza, con un primo parere, aveva espresso valutazione negativa, ritenendo l’intervento in contrasto con le caratteristiche architettoniche del fabbricato e prospettando perfino possibili criticità statiche.

Quel parere era stato impugnato e, nel 2007, il TAR lo aveva annullato per grave difetto di motivazione, rilevando – tra l’altro – che non risultava neppure chiaro se il vincolo si estendesse effettivamente al piano interessato dal soppalco, verosimilmente sopraelevato rispetto al corpo originario dell’edificio.

A seguito di un lungo periodo di inerzia, il TAR nel 2018 ha accolto il ricorso per ottemperanza, ordinando al Ministero di dare piena esecuzione al giudicato, riformulando il parere “sotto tutti i punti ritenuti carenti”.

Nel nuovo parere del 2019 la compatibilità non è stata negata in toto: è stato consentito il mantenimento solo di una parte del soppalco (scala di accesso e circa un terzo della superficie originaria), imponendo la rimozione del restante e del servizio igienico, con una motivazione centrata sull’esigenza di “recuperare la lettura dell’ambiente nella sua interezza” e di rispettare il progetto originariamente approvato.

Da qui il nuovo ricorso, sul quale il TAR si è pronunciato, annullando il nuovo parere reso dall'Autorità.