Seminterrati e altezze minime: l'inderogabilità dei requisiti igienico-sanitari

Il recupero dei vani e locali seminterrati è diventato uno degli strumenti più utilizzati per ampliare la disponibilità residenziale, soprattutto nelle Regioni che hanno disciplinato modalità e condizioni di trasformazione.

In questa tipologia di interventi, uno dei problemi di valutazione più frequenti riguarda l’altezza interna dei locali, terreno sul quale, negli ultimi anni, si è addensata molta confusione.

A questo si è aggiunta la tentazione di considerare le norme regionali come una sorta di “deroga” ai parametri nazionali del DM 5 luglio 1975. Ma quando una legge regionale sembra “apparentemente” più permissiva, fino a che punto possiamo considerarne l’impatto sugli spazi abitativi? E, soprattutto, chi detta davvero il limite minimo di abitabilità: la Regione o lo Stato?

Requisiti igienico-sanitari e altezze minime: l'inderogabilità dei limiti posti dal DM 5 luglio 1975

È proprio in questo scenario, fatto di aspettative e interpretazioni spesso divergenti, che si inserisce la sentenza del TAR Lombardia del 26 novembre 2025, n. 3843, ponendo come limite invalicabile un principio di matrice costituzionale qual è la tutela della salute e ribadendo che il DM 5 luglio 1975 resta la stella polare per la verifica dei requisiti igienico-sanitari degli ambienti abitabili.

Il caso oggetto dell’intervento dei giudici di primo grado riguarda una società proprietaria di un immobile che aveva presentato una SCIA in sanatoria per il recupero a fini abitativi di alcuni locali al piano seminterrato, originariamente destinati a sgombero e ripostiglio. L’intervento richiamava l’art. 8 della L.R. Lombardia n. 18/2019, norma che ha ampliato le possibilità di recupero degli spazi non residenziali nella regione.

A distanza di alcuni mesi, il Comune aveva avviato un procedimento di annullamento in autotutela, contestando due profili:

• i locali non potevano considerarsi effettivamente “seminterrati” ai sensi della L.R. 7/2017;
• l’altezza interna risultava pari a 2,50 m, non conforme ai requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 5 luglio 1975 (c.d. Decreto Sanità), che impone 2,70 m per gli ambienti abitativi e consente 2,40 m solo per specifici vani (bagni, disimpegni, ripostigli).

La ricorrente ha impugnato il provvedimento, sostenendo che la L.R. 7/2017 e la L.R. 18/2019 avrebbero “derogato” alle altezze del DM, consentendo la permanenza di persone in locali con altezza pari ad almeno 2,40 m.

Il TAR ha ritenuto che l’ultimo elemento contestato dal Comune (l’altezza interna) fosse da solo sufficiente a sorreggere il provvedimento di annullamento, rendendo superfluo l’esame di ogni altra questione. Già in questo passaggio emerge un’indicazione forte: la conformità igienico-sanitaria è sempre prioritaria rispetto alla qualificazione urbanistica del vano.