Permesso di costruire e decorso dei termini: il valore del silenzio secondo il Consiglio di Stato

Quali effetti produce il silenzio del Comune su un’istanza di permesso di costruire? In presenza di interlocuzioni procedimentali, richieste di integrazione inevase e di un preavviso di rigetto, il Comune può ancora adottare un diniego oltre i termini di legge? In quali casi si forma il silenzio-assenso e, una volta formatosi, il titolo edilizio tacito ha lo stesso valore di un provvedimento espresso?

Permesso di costruire e decorso dei termini: il valore del silenzio secondo il Consiglio di Stato

Dopo le recenti semplificazioni arrivate dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182, il silenzio nel procedimento di rilascio del permesso di costruire assume oggi un rilievo sempre più strategico. È un tema sul quale è opportuno soffermarsi, anche perché continua a generare incertezze operative.

Le difficoltà, tuttavia, non derivano tanto dalla formulazione delle norme, quanto dal modo in cui, nel tempo, si è cercato di ridimensionare gli effetti del silenzio, soprattutto nei casi in cui l’amministrazione non riesce – o non intende – concludere il procedimento nei termini previsti.

La questione non è nuova e la giustizia amministrativa vi si è confrontata più volte. Le risposte, però, non sono sempre state univoche, in particolare quando si è tentato di subordinare l’efficacia del silenzio-assenso a valutazioni sostanziali svolte ex post. È in questo contesto che si inserisce la sentenza del Consiglio di Stato n. 7363 del 18 settembre 2025, che affronta il problema con un approccio sistematico e contribuisce a chiarire, ancora una volta, quale sia il reale valore del silenzio nel procedimento di rilascio del permesso di costruire.

La controversia trae origine da una situazione ormai ricorrente nella pratica amministrativa: un’istanza di permesso di costruire presentata dal privato, un procedimento formalmente avviato, ma mai concluso nei termini di legge. In particolare, dopo la presentazione dell’istanza, il Comune ha comunicato i motivi ostativi all’accoglimento, richiamando alcune carenze e incongruenze negli allegati progettuali. Successivamente, pur a termini ormai scaduti, la società ha depositato le proprie controdeduzioni.

A quel punto, l’amministrazione ha lasciato decorrere ulteriormente il tempo senza adottare un provvedimento espresso, intervenendo solo in un momento successivo con un diniego.

In primo grado, il giudice amministrativo ha ritenuto che il silenzio-assenso si fosse regolarmente formato e che il diniego tardivo fosse privo di effetti. Contro tale decisione, il Comune ha proposto appello, sostenendo che il silenzio non potesse produrre effetti in assenza della conformità urbanistica dell’intervento e che, in ogni caso, le interlocuzioni procedimentali e il preavviso di rigetto avessero impedito il perfezionamento dell’assenso tacito.

È su questi profili che il Consiglio di Stato è stato chiamato a pronunciarsi, cogliendo l’occasione per chiarire alcuni principi destinati ad assumere rilievo ben oltre il caso concreto.