Stato legittimo dell'immobile: gli obblighi a carico dell'Amministrazione

Nel 2020, con il D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), il legislatore ha introdotto nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), e più precisamente all’art. 9-bis, comma 1-bis, la definizione di stato legittimo dell’immobile, individuandone i presupposti e i criteri di ricostruzione ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli edilizi.
La disposizione è stata poi modificata dal D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), che ne ha ampliato e precisato l’ambito applicativo.

Ma esiste un obbligo in capo al Comune di attestare lo stato legittimo di un immobile? E, soprattutto, lo stato legittimo può essere inteso come una certificazione amministrativa autonoma della regolarità edilizia?

Stato legittimo: il TAR sull’onere di attestazione

A queste domande ha risposto il TAR Campania con la sentenza n. 1893 del 17 novembre 2025, chiarendo che lo stato legittimo dell’immobile non costituisce un atto amministrativo autonomo, ma rappresenta un criterio tecnico-giuridico per individuare la conformazione legittima del manufatto in funzione della presentazione o del rilascio di nuovi titoli edilizi.

Proprio per questa sua natura, esso non può essere “preteso” come strumento di certificazione complessiva della regolarità urbanistica ed edilizia di un bene.

Il caso oggetto dell’intervento dei giudici di primo grado nasceva da un’istanza con cui una società aveva chiesto al Comune di attestare lo stato legittimo degli immobili di proprietà, nonché l’“efficacia e legittimità” dei titoli edilizi rilasciati nel tempo.

La richiesta mirava, in sostanza, a ottenere una presa di posizione ufficiale dell’amministrazione sulla regolarità complessiva dell’assetto edilizio, inclusa la correttezza di titoli rilasciati in assenza di autorizzazione paesaggistica.

La società era infatti coinvolta in un procedimento penale nel quale veniva contestata la mancata acquisizione del nulla osta paesaggistico, sul presupposto che l’area ricadesse nel vincolo di cui all’art. 142 del D.Lgs. n. 42/2004. A fronte di tale contestazione, la parte privata richiamava precedenti consulenze tecniche d’ufficio che avevano escluso la presenza di vincoli, nonché la circostanza che, nel tempo, fossero stati rilasciati molteplici titoli edilizi senza prescrizioni paesaggistiche.

L’istanza, dunque, non si limitava a una verifica documentale, ma puntava a ottenere una certificazione amministrativa preventiva, idonea a consolidare una ricostruzione favorevole dello stato legittimo dell’immobile.

L’Amministrazione aveva risposto senza esprimersi sullo stato legittimo e si era limitata a richiamare per relationem una comunicazione interna, resa anche mediante cartografia, volta a chiarire la presenza di un vincolo paesaggistico nell’area comunale.

Da qui il ricorso, con il quale si sosteneva la sussistenza dei presupposti per il rilascio di un’attestazione di “stato legittimo dell’immobile” ai sensi dell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia.