Stato legittimo dopo il Salva Casa: criticità, giurisprudenza e prospettive della riforma del Testo Unico Edilizia

Cos’è e come si determina lo stato legittimo di un immobile? La sua verifica è davvero più semplice dopo il Salva Casa? Quali effetti produce, nella pratica quotidiana, la nuova formulazione del comma 1-bis dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)? E, soprattutto, come devono orientarsi oggi tecnici e amministrazioni davanti a permessi di costruire, SCIA, vecchi condoni e opere fiscalizzate?

Stato legittimo: le problematiche

Partiamo da un dato oggettivo: molte di queste domande non trovano ancora una risposta univoca. Ad oggi, convivono due approcci, spesso inconciliabili:

• chi prova a salvare la ratio di una norma nata per semplificare;
• chi si attiene al dato letterale di un testo impreciso, frammentato e spesso contraddittorio.

Il risultato è noto: una disposizione ambigua consente letture opposte, tutte apparentemente sostenibili, e rende difficile tracciare un confine chiaro su cosa sia “legittimo” e cosa non lo sia.

Il D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, avrebbe dovuto chiudere definitivamente il dibattito sullo stato legittimo. In realtà, il nuovo comma 1-bis dell’art. 9-bis ha aperto questioni più complesse di quelle che intendeva risolvere, affidando alla giurisprudenza il ruolo – inevitabile – di ricostruire la portata effettiva della norma.

A un anno e mezzo dall’entrata in vigore, almeno quattro criticità si sono imposte in modo evidente:

• il titolo “rilasciato o assentito”;
• la verifica dei titoli pregressi;
• le opere fiscalizzate e il loro ruolo;
• la portata (non vincolante) delle Linee di indirizzo del MIT.

Sono queste le direttrici lungo cui si è mossa la giurisprudenza e sulle quali occorre soffermarsi.