Superficie utile, volumi e compatibilità paesaggistica postuma: la sentenza del Consiglio di Stato

Se un piano seminterrato, regolarmente assentito, emerge dall’esterno perché durante la fase esecutiva viene abbassata la quota del terreno, si è davvero in presenza di un aumento di volume o di superficie utile? E, soprattutto, questa sola emersione può bastare per bloccare in via preliminare un’istanza di compatibilità paesaggistica postuma, senza neppure arrivare a valutare se l’opera sia o meno coerente con il contesto paesaggistico?

Superficie utile, volumi e compatibilità paesaggistica postuma: la sentenza del Consiglio di Stato

Sono interrogativi che nascono spesso quando si opera in aree vincolate, dove il confine tra edilizia e paesaggio diventa particolarmente sottile. È su questo confine, non a caso, che si concentrano molti contenziosi.

Da un lato c’è la dimensione tecnico-edilizia dell’intervento, fatta di metri quadrati, cubature e destinazioni d’uso, che dovrebbe essere valutata secondo categorie oggettive e consolidate.
Dall’altro c’è la percezione dell’opera nel contesto paesaggistico, che può risultare profondamente diversa rispetto alla situazione originaria, anche quando la consistenza edilizia rimane invariata.

Il problema emerge quando questi due piani finiscono per sovrapporsi. In particolare, quando la maggiore visibilità dell’edificio viene utilizzata come criterio automatico per negare l’accesso all’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, anticipando una valutazione che, per struttura normativa, dovrebbe invece collocarsi in una fase successiva del procedimento.

Queste domande oggi devono essere lette tenendo distinti due diversi binari del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), perché la funzione dell’accertamento di compatibilità paesaggistica cambia a seconda che esso sia propedeutico alla sanatoria “statica” di cui all’art. 36 oppure alla sanatoria “dinamica” introdotta dal nuovo art. 36-bis.

In linea di principio, infatti, mentre la sanatoria ordinaria continua a confrontarsi con il limite posto dall’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) – che esclude l’accertamento postumo nei casi di creazione o aumento di superfici utili o volumi – la sanatoria dinamica consente oggi all’autorità preposta alla tutela del vincolo di esprimere il proprio parere anche in presenza di incrementi volumetrici o di superficie.

Proprio per questo, quando l’accertamento di compatibilità paesaggistica è funzionale alla definizione di un’istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia, diventa decisivo comprendere cosa si intenda, in concreto, per superficie utile e per volume.

È su questo punto che si colloca la sentenza del Consiglio di Stato 13 novembre 2025, n. 8902, che affronta in modo diretto un equivoco ricorrente nella pratica: nel procedimento ex art. 167 del Codice dei beni culturali non conta ciò che “si vede di più”, ma ciò che cambia realmente in termini di consistenza e funzione edilizia.

Il caso oggetto della sentenza

La vicenda trae origine da una richiesta di compatibilità paesaggistica postuma presentata per una serie di interventi realizzati in area vincolata. Tra questi, l’abbassamento della quota del terreno aveva determinato l’emersione di una parte del piano seminterrato, che prima risultava occultata e che, a seguito dello sbancamento, era diventata visibile dall’esterno.

L’autorità preposta alla tutela del vincolo non è entrata nel merito della compatibilità dell’opera con il paesaggio. Ha invece arrestato il procedimento in via preliminare, ritenendo che l’intervento avesse determinato un incremento di volumi e superfici utili, condizione che l’art. 167 del d.lgs. 42/2004 considera di per sé ostativa all’accertamento postumo.

Su questa base è stato negato anche il permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, poiché il titolo edilizio risultava subordinato all’esito favorevole della verifica paesaggistica.

Il diniego è stato impugnato davanti al giudice amministrativo, che in primo grado ha condiviso l’impostazione seguita dall’amministrazione, ritenendo corretta la qualificazione dell’intervento come incremento di superficie utile e volume, tale da precludere l’accesso alla valutazione paesaggistica postuma.

È su questo presupposto che la controversia è approdata in appello.