Variazioni essenziali in area vincolata: il Consiglio di Stato ribalta il TAR

Le variazioni essenziali realizzate su immobili ricadenti in area vincolata devono essere considerate “abusi totali” senza possibilità di valutazione concreta? Ma soprattutto, alla luce del nuovo art. 36-bis del Testo Unico Edilizia introdotto dal Salva Casa, fatta eccezione per gli interventi realizzati in assenza di titolo, ha ancora senso insistere sulla qualificazione dell’abuso per determinarne la possibile regolarizzazione?

Variazioni essenziali in area vincolata: il quadro normativo

Sono domande che, prima del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) – convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024 – potevano sembrare irrilevanti ma che, con l’avvento del nuovo art. 36-bis inserito nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), “potrebbero” avere un peso decisamente maggiore sulle possibilità di sanare eventuali difformità edilizie.

Ho utilizzato volutamente il condizionale perché, se la pubblica amministrazione recepisce correttamente la nuova sanatoria condizionata e le interpretazioni estensive della giurisprudenza, fatta eccezione per gli interventi realizzati senza alcun titolo edilizio, qualsiasi abuso potrebbe essere gestito utilizzando la nuova procedura di cui all’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia. Di questo ho scritto meglio nell’approfondimento “Abusi edilizi e Salva Casa: la nuova sanatoria è la vera rivoluzione di cui quasi nessuno parla” che vi invito a leggere.

Tornando alle domande iniziali, è bene ricordare un aspetto importante: la versione dell’art. 36-bis contenuta nel D.L. n. 69/2024 consentiva la gestione degli abusi parziali con la nuova sanatoria semplificata. Con la conversione nella Legge n. 105/2024, il Legislatore ha esteso tale procedura anche alle variazioni essenziali, sia in area vincolata sia in presenza di aumento di volume e superficie utile (in deroga a quanto previsto dall’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004).

L’estensione alle variazioni essenziali ha fatto sorgere un dubbio del tutto legittimo: come si concilia l’art. 32, comma 3, del Testo Unico Edilizia, che in area vincolata considera tali violazioni edilizie al pari della totale difformità dal permesso di costruire? Quanto incide l’espressione “ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44” che il comma 3 utilizza per qualificare tali abusi? E ancora, quali effetti produce l’abrogazione disposta dal Salva Casa dell’ultimo periodo del comma 3, secondo cui “Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali”?

Domande non banali. E per giunta aggravate dalla “famosa” Circolare del Ministero della Cultura n. 19 del 4 aprile 2025 che, pur dichiarando di occuparsi di parziali difformità e variazioni essenziali, nella parte operativa ha sempre fatto riferimento ai soli abusi parziali, lasciando intendere – quasi tra le righe – che in area vincolata le variazioni essenziali non esistessero più, sostituite da un’unica categoria di abusi totali destinatari di sanzione demolitoria.